Все още ли си струва да притежавате имот в чужбина?

От вили с аспект към преносимите хълмове на Тоскана до крайбрежните отстъпки на брето, хиляди британци имат благосъстоятелност в ЕС-за мнозина, купуващи дом, има кулминационна точка на втори дом. Собствеността накара някои да слагат под въпрос тази фантазия.

Протестиращите упрекват краткосрочните ваканционни наеми от платформи като Airbnb за повишение на наемите и цените на парцелите, принуждавайки локалните поданици от градове като Барселона и Мадрид. В Бретан акциите упорстват, че огромният брой на втори домове карат някои градове и села да се усещат сънливи през зимните месеци.

Отговорът е за управляващите от целия континент да ползват възходящ набор от локални и национални разпореждания, които са създали по -скъп и комплициран за притежателите да пускат парцелите си на почиващите.

Първоначално от Уилтшир, Рупърт Спрингфийлд ръководи два ваканционни наеми в Дордон със брачна половинка си Франк. „ Преди 10 години, когато хората купиха благосъстоятелност [във Франция], с цел да ги пуснат, те биха могли да го създадат, без да вършат нищо “, споделя той. „ Имаше най -вече правила към басейни или аларми за пушек и пожарогасители. Това към този момент не е допустимо. Кметовете към този момент могат да постановат санкции до 10 000 евро на притежатели, които не записват обзаведени туристически места, а невъзможността за обявление на приходите от наем може да докара до санкции и назад налози.  

Самият аз бях обиден от по -строгите разпореждания. Преди повече от десетилетие се реалокирах от Обединеното кралство на юг на Франция, купувайки парцел и го управлявах като Chambres d'Hōtes (по създание B&B) и понякога също предлагах цялата къща като празник. 

Но даже „ инцидентните “ празнични писма - чиито притежатели могат да ги наемат единствено за няколко седмици в годината - се въздействат от тези промени в разпоредбите. И броят на тях нараства, съгласно профилирания ипотечен брокер Саймън Кон, изключително от притежателите на Обединеното кралство.

Тъй като Brexit, национали на Обединеното кралство може да прекара единствено най-много 90 дни в Европейски Съюз за всеки 180-дневен интервал, в случай че няма виза. В резултат на това Conn споделя, че повече избират да наемат парцелите си през интервали, когато не могат да бъдат там - и тези притежатели би трябвало да следват локалните и националните правила толкоз от близко, колкото експерти като мен и Springfield.

И по този начин, какво би трябвало да внимавате, в случай че планирате да купите ваканционен дом в Европейски Съюз?

FT Money изследва възходящия объркано облекло от администрация, която купувачите отвън блока би трябвало да обмислят, преди да извършите покупка.

Първото нещо, което да ревизирате , е дали парцел, който се интересува от закупуване, с цел да купувате лиценз, с цел да бъдете наети, с цел да ревизирате. В Испания, да вземем за пример, домовете изискват лиценз, даже в случай че те ще бъдат наети единствено за къси интервали.

„ Ако парцелът към този момент има лиценз, това е добре [както може да бъде прехвърлено] “, споделя Питър Есдерс, юридически шеф в Judicare Law, който е профилиран в интернационалните имуществени и свидетелски въпроси. „ Но в случай че няма лиценз, който може да бъде проблем, както в някои области те не издават нови. “ 

Барселона е съответен случай, престанал да издава нови лицензи през 2014 година Миналата година градските управляващи отидоха крачка напред, като оповестиха, че ще анулират всички туристически лицензи до 2028 година, което евентуално ще засегне към 10 000 парцела. Този ход се следи от близко в други европейски столици. 

и Испания никога не е единствената страна, която изисква лицензи. Португалия има локалния Алоджаменто, публикуван от локалните препоръки, който обгръща краткосрочните празници, до момента в който Италия изисква идентификация на кодици, Nazionale (CIN), неповторим идентификатор, публикуван от Министерството на туризма, за всички празници. И разпоредбите за целия Европейски Съюз, които ще изискват домакините да изброят данните си за собствеността си в цифров указател, са на път. Целта е да се усили прозрачността на бранша и да се улесни забелязването на противозаконни оператори, макар че цялостните детайлности за използването занапред ще бъдат финализирани. 

Годишни предели за броя на нощите, които домовете могат да бъдат разрешени, могат да се ползват, изключително в по -големите градове. През 2019 година, наред с други ограничавания, Амстердам вкара 30 нощувка годишно на притежателите на краткосрочни наеми, като санкциите за неспазване стартират от 1500 евро. В градове като Барселона и Париж броят на дните за краткосрочни наеми е стеснен до 90 дни в годината. В някои градове притежателите на втори домове също са неразрешени да наемат парцелите си, като краткосрочните аеробилни жанр разрешават да се лимитират единствено до главните домове на хората. 

Дори някои по -малки градове и отдели вкарват свои лични правила. Някои села в Прованс са наложили ограничавания на общия брой парцели, налични като празнични, с цел да се ограничи доставката, а в Chamonix, известен ски курорт във френските Алпи, краткосрочните дано да бъдат лимитирани до един парцел на притежател.

Италия предприе друго прибиране, като забрани основните кутии, известни в доста описи в жанр Airbnb, реагирайки на публично безпокойствие за постоянно високи концентрации на грозни основни сейфове в туристически горещи точки. Неспазването на основна заключваща кутия във Флоренция може да докара до санкция до 400 евро.  

Собствениците също би трябвало да са наясно с разпоредбите, свързани с документите за успеваемост на силата, които правят оценка енергийната успеваемост на парцелите. Във Франция в този момент те се ползват за настаняване с малко престой и до 2034 година ваканционните парцели ще се нуждаят от рейтинг на D (обозначаващ средно) или по-висока.  

Не спазвайте разпоредбите и резултатите могат да бъдат скъпи: испанските управляващи неотдавна отстраниха съвсем 66 000 описи от Airbnb, най -вече тъй като парцелите не разполагат с нужните лицензи или нарушиха други правила. През юни Booking.com беше заставен да отстрани повече от 4000 реклами за туристически наем в Испания.  

Също по този начин се пазете от спомагателни правила или по -високи налози върху приходите на наем от ваканционни. В Испания и Португалия има данъчни преимущества за отдаване чартърен на вашия парцел като дълготраен разрешен, за разлика от кратковременен наем, да вземем за пример. В Португалия, в случай че сте гражданин на отвън Европейски Съюз, вие също се нуждаете от фискален представител в страната, който да подсигурява, че спазвате данъчните си отговорности. Данъците върху приходите от наем също могат да бъдат по-високи за жителите на Европейски Съюз в някои юрисдикции.

Може да има и спомагателни разноски и за вторите жилища. Франция отстрани налога за налози (подобно на налога на Съвета на Обединеното кралство) на първичните домове. Но той към момента се ползва във вторите домове, а локалните управляващи имат свободата да усилят % с до 60 на 100. Франция също постанова налог върху благосъстоянието върху френските активи на собствеността, платими както от поданици, по този начин и от поданици. За нерезиденти налозите се дължат, когато чистите активи (стойността на имуществото по-малко от всевъзможни ипотечни заеми) на благосъстоятелност, благосъстоятелност във Франция, надминават 1,3 милиона евро.

Испания също има налог върху благосъстоянието и начислява налог върху вторите жилища въз основа на идеалната стойност на наем на парцела. Последният налог се пресмята въз основа на хипотетичния приход от наем от 1,1 на 100 от формалната стойност на парцела (ако това е обновено през последните 10 години, в противоположен случай той е 2 на сто). Нерезиденти, които живеят отвън налога върху Европейски Съюз върху тази сума при увеличена ставка от 24 на 100. 

и по -строгите правила могат да бъдат на път. Испания обмисля план на закон, който да наложи 100-процентов налог върху покупките на втори жилище от купувачите отвън Европейски Съюз. Дейвид Морли, началник на структурирането на благосъстоянието на съветниците за налози и благосъстояние Blevins Franks, е скептично надъхан дали този закон в миналото ще види светлината на деня, само че той и неговите сътрудници чакат разпоредбите към собствеността на втория дом и празникът да станат още по -строги в Европа, изключително Испания.   

Все още има позитиви за притежаването на ваканционен дом на континента - а освен храната, климата и културата.

Ипотечните проценти в еврозоната, макар че са доста по -високи, в сравнение с са били постоянно единствено преди няколко години са по -ниски, в сравнение с в Обединеното кралство, съгласно CONN, като нормално падат в границите на 3 до 4 на 100, по -ниски от Англия, макар че са имали постоянно срещани в границите на отмора сега, които са по -ниски сега, които са по -ниски, в сравнение с в Обединеното кралство, макар че са били доста по -високи от това, че са били постоянно единствено преди няколко години са по -ниски, в сравнение с в Обединеното кралство, съгласно Conn, като нормално са падащи в границите на 3 до 4 на артикули. Нека се бори за туристически долари, възвръщаемостта към момента може да бъде доходоносна. Това притегля повече притежатели на чужбина на Prime Property, с цел да ги наемат най-малко за част от годината, съгласно Алекс Балкин, изпълнителен шеф на френската Ривиера и френските Алпи на сътрудника за парцели Савилс. „ Една седмица наем като празник дано постоянно може да бъде еквивалент на един месец наем на годишна база “, споделя той.  

За британците избират да се пенсионират или да се реалокират на континента, може да има и обилни данъчни преимущества, изключително що се отнася до налога върху наследството - атракция, която ще стане по -завладяваща единствено от 2027 година, когато пенсиите би трябвало да станат подложени на облагане с налог върху наследството на Обединеното кралство. 

Докато се движите в чужбина чисто, с цел да се възползват от преференциални данъчни правила за заместничество, ще бъдат прекомерно огромна стъпка за мнозина, тази по -благоприятна среда на огромна част от континента е спомагателен бонус за многото британци, които решат да прекарат своите здрача години в чужбина. 

В Обединеното кралство данъкът за заместничество се изплаща на 40 на 100 за имения над 325 000 английски лири или над 500 000 английски лири, в случай че е включена лентата на жилищната равнища, спомагателна надбавка, която обгръща главния дом.

В Италия, данъкът върху наследството се заплаща от получателя, а страната има великодушни персонални надбавки от 1 млн. Евро всеки за родственици като деца, родители и баби и дядовци, под които данъкът върху наследството не се изплаща. Над това данъчните ставки са ниски, започвайки от едвам 4 на 100.

Португалия не постанова налог върху наследството като подобен, като вместо това ползва 10 на 100 „ гербово мито “ върху активи, признати при гибелта, платени от получателя. Той има незабравим бонус в това, че активите, предадени както на съпрузите, по този начин и на децата при гибелта, са освободени от налога. 

Допълнителна берекет е, че в Португалия активите в чужбина са освободени от налога. По същия метод, в случай че пребивавате в Испания, вашите не-испански активи, като благосъстоятелност на Обединеното кралство, не подлежат на облагане с налог върху наследството в Испания, един път наследени от не-испански бенефициент.

Тази последна точка е от необикновен интерес след промени в данъчното облагане на недомилирани лица, въведени в Обединеното кралство през април. Съгласно тези нови правила, в случай че живеете повече от 10 данъчни години отвън Обединеното кралство, вашите международни активи - като благосъстоятелност, благосъстоятелност в чужбина - заобикалят от данъчната мрежа за заместничество на Обединеното кралство. Така че, в случай че сте живели повече от 10 години в Португалия, да вземем за пример, данъкът върху наследството на Обединеното кралство би трябвало да се ползва единствено за вашите активи на Обединеното кралство, като единствено вашите активи в Португалия са подложени на разпоредбите за нареждане на тази страна. 

Във всички случаи обаче е целесъобразно да получите експертни препоръки, с цел да се подсигурява, че изцяло спазвате разпоредбите за данъчно престояване.  

Трябва също да внимавате за разпоредбите за „ наложително завещание “ в страни като Франция и Португалия, които могат да изискват от вас да предадете някои от активите си на децата при гибел, макар че можете да изберете регламента „ Брюксел IV “, да ви даде независимост да завещавате активите си на всеки, който ви харесва.

Данъчните съветници също предлагат да имате наследство в страната, в която притежавате парцел, както и един вкъщи, като и двете воля се препращат един към различен.

„ Важно е да прегледате волята си, когато купувате парцел в Европейски Съюз “, споделя Ангарад Лин, частен клиент сътрудник в Solicitors Russell-Cooke.  “Don’t assume that it can pass under your English will without any issues. English wills usually provide for assets to be left on trust and, as trusts are not recognised in many civil law jurisdictions, this can cause problems when the estate comes to be administered and can mean unforeseen tax consequences. ”

Yet despite such complexities, Mark Harvey, head of the international network at estate agent Knight Frank, says countries such as Portugal and Italy are proving attractive relocation и дестинациите за пенсиониране като „ всички те са доста по -евтини от Швейцария, която е обичайна работа до фискалната дестинация “.

За доста други обаче примамката за владение на парцел в чужбина в никакъв случай не се е трансформирало. Винаги ставаше дума за приятност на тази чаша розе по залез, пазаруване на сезонните си зеленчуци на локалния пазар и потапяне в непозната просвета, която наричате дом.